一個(gè)購物中心就像一個(gè)人，每一個(gè)部分都是整體的組成。只有當所有部分組合在一起的時(shí)候才是一個(gè)完整的產(chǎn)品，若是將整體分拆，出現了不同的產(chǎn)權人，購物中心會(huì )是什么樣子？不同產(chǎn)權的背后又有怎樣的故事？商家會(huì )如何應對？位于北京望京核心區域的新一城購物中心正面臨著(zhù)這樣的難題。
　　
　　2009年6月10日，位于北京市望京阜通西大街與廣順南大街交會(huì )處的新一城購物中心開(kāi)業(yè)了，可是它自打一誕生就是個(gè)不完整的產(chǎn)品。
　　
　　從外觀(guān)來(lái)看，新一城并不是很高，土黃色的外立墻面上，只有幾個(gè)戶(hù)外廣告牌做點(diǎn)綴。相比馬路對面生意興隆的凱德MALL，這個(gè)購物中心顯得遜色很多。走進(jìn)去，才發(fā)現這里的生意其實(shí)還不錯，1層有棒約翰、肯德基、眉州小吃、呷哺呷哺等餐飲和兒童早教、攝影、服飾和游樂(lè )區，來(lái)逛的老人、小孩、孕婦比較多；2層~3層是沃爾瑪超市，物品、客流還不錯，和普通超市沒(méi)什么區別；B1層是蘇寧電器，顧客很少，生意冷清；4層~8層的電梯不開(kāi)放，據工作人員解釋?zhuān)?層~8層目前為止還是毛坯狀，這是為什么？《服裝時(shí)報》記者聯(lián)系到了北京京西深國投商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王昀。
　　
　　“新一城購物中心是深國投商用置業(yè)的項目之一，望京這個(gè)項目有兩個(gè)產(chǎn)權人，北京京西深國投商業(yè)管理有限公司和北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團）有限公司。因為這兩個(gè)產(chǎn)權人的利益是不一致的，所以開(kāi)業(yè)3年來(lái)，這個(gè)項目并沒(méi)有真正做起來(lái)�！蓖蹶栏嬖V《服裝時(shí)報》記者，“我們公司一直想把樓上收下來(lái)，提升成‘印象城’，可是一直沒(méi)有成功�！�
　　
　　兩個(gè)產(chǎn)權人
　　
　　“2004年我們公司看中了這塊地，深國投公司當時(shí)剛開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)，對于購物中心這個(gè)概念還不是很清晰，主要做開(kāi)發(fā)。新加坡凱德置地和沃爾瑪都是深國投的合作伙伴，首開(kāi)是這個(gè)區域的開(kāi)發(fā)商，于是我們就共同開(kāi)發(fā)了這個(gè)產(chǎn)品�！蓖蹶阑貞浧甬敃r(shí)產(chǎn)權形成的原因，后來(lái)在建設的過(guò)程中，首開(kāi)覺(jué)得這一建筑占地面積很大，如果只有4層很可惜，就加建了4層，一共8層，總面積為10萬(wàn)平方米。加建之后，凱德方面無(wú)法接受擁有兩個(gè)業(yè)主的項目，便離開(kāi)了，在馬路對面開(kāi)出了現在的凱德MALL。
　　
　　2008年底，為了配合主力店沃爾瑪的開(kāi)業(yè)，這個(gè)項目落在了北京京西深國投商業(yè)管理公司的手中�！爱敃r(shí)定制這個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候，按照凱德的規劃把沃爾瑪超市放在了二三層，凱德來(lái)自南方，在南方B1層的價(jià)值等于甚至高于一二層，可是在北京就不是這樣了�！泵鎸χ�(zhù)規劃的偏差和兩個(gè)業(yè)主這些掣肘的問(wèn)題，王昀被動(dòng)接受了新一城的誕生。
　　
　　因為只有1層的自營(yíng)面積，新一城無(wú)法定位消費群體，品牌數量達不到量，也無(wú)法選擇服裝服飾的招商。由于經(jīng)營(yíng)面積小，客流必然少，營(yíng)業(yè)額自然低，租金也收不高。據了解，新一城目前的租金大約只有對面凱德MALL的一半。
　　
　　“做不了有定位的購物中心，只好做兒童和餐飲這些生活配套。主力店定位了整個(gè)項目的檔次，現在新一城的一切都是給沃爾瑪超市做配套，餐飲和兒童區差不多各占一半，檔次要符合沃爾瑪的消費群，雖然1層無(wú)論從客流還是經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看都還算穩定，周末的客流能達到2萬(wàn)多人次，可這并不是我們的產(chǎn)品�！蓖蹶勒f(shuō)道。
　　
　　對于購物中心來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)產(chǎn)權人是致命的硬傷，在3年的經(jīng)營(yíng)期間，新一城在招人招商方面都遇到了不小的困難�！耙恍┳鈶�(hù)在了解到有兩個(gè)產(chǎn)權人時(shí)，就不會(huì )租這里了�！蓖蹶篮軣o(wú)奈：“品牌的擔憂(yōu)也是有道理的，假設ZARA進(jìn)駐了，在樓下做得好好的，過(guò)了2年，樓上突然改成海鮮大市場(chǎng)了，顧客拎著(zhù)兩條咸帶魚(yú)來(lái)逛ZARA的現象是很有可能的，兩個(gè)產(chǎn)權人的利益不一致，未來(lái)是不可控的�！�
　　
　　收購產(chǎn)權一波三折
　　
　　要想做自己的產(chǎn)品，新一城必須收回樓上的產(chǎn)權，這個(gè)過(guò)程卻一直不順利。據王昀介紹，2008年新一城提出收購樓上的產(chǎn)權再重新規劃，當時(shí)是首開(kāi)的開(kāi)發(fā)部門(mén)管這個(gè)項目，對方也愿意盡快賣(mài)掉�！澳菚r(shí)又正好趕上2008年底的金融危機，我們公司有一些資金的困難就沒(méi)有推進(jìn)。等到2009年開(kāi)業(yè)以后，我們再想買(mǎi)，對方又不愿意賣(mài)了�！�
　　
　　對于不愿意賣(mài)的原因，首開(kāi)集團出于各種原因，不愿意接受采訪(fǎng)，記者只能向新一城了解。王昀分析認為，首開(kāi)集團成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)公司之后，就想把這個(gè)項目留給自己做，不愿意賣(mài)掉。既然新一城買(mǎi)不到樓上的產(chǎn)權，也曾想過(guò)賣(mài)掉樓下產(chǎn)權，撤出這個(gè)項目，但是首開(kāi)不想購買(mǎi)�！耙驗橘徫镏行牡倪\營(yíng)體系復雜，改造、裝修、招商、培育成熟到轉手收益，至少3年之后才能贏(yíng)利，收回這座樓大概10億元，做不好反而會(huì )沉淀大量資金�！蓖蹶勒f(shuō)出了原因。
　　
　　這些年，深國投與首開(kāi)集團幾度溝通無(wú)果，只好維持現狀：樓下的苦于自營(yíng)面積小，不能大展拳腳；樓上4層卻白白空了3年。住在附近的居民小梁對記者說(shuō)：“我很奇怪，這么大的一棟樓里只有個(gè)沃爾瑪超市可以逛逛，真是太可惜了！”
　　
　　樓下購物中心樓上寫(xiě)字樓
　　
　　最近，僵持的現狀終于有了變化，首開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)公司提出要把樓上的4層改成寫(xiě)字樓，并已經(jīng)將方案提交給了王昀。
　　
　　“4層以上做商業(yè)并不值錢(qián)，并且首開(kāi)沒(méi)有做購物中心的商業(yè)團隊，從收益的短平快來(lái)看，做寫(xiě)字樓相對容易，裝修一下，很快就能把改造的錢(qián)收回�！辈贿^(guò)王昀認為，這個(gè)決定對新一城來(lái)說(shuō)非�？上�，對望京社區來(lái)說(shuō)也是一件遺憾的事�！霸�經(jīng)我們做過(guò)收樓設計，前面做一個(gè)下沉廣場(chǎng)，外立面用玻璃包起來(lái)，就會(huì )成為望京的一個(gè)亮點(diǎn)�！�
　　
　　據了解，新一城的內部結構、工程配置全部是按照購物中心設計的，每一層的面積很大，將近一萬(wàn)平方米，4層~8層有一個(gè)挑空，直到天井。10萬(wàn)平方米的體量適合做購物中心，從整體建筑來(lái)看，它在望京是相對獨立的，四周都是交通要道，而且門(mén)前的地鐵14號線(xiàn)也將開(kāi)通了。
　　
　　近年來(lái)，望京社區的消費能力不斷提高，雖然區域內有較為完善的吃喝玩樂(lè )設施，但是比較分散，缺乏一個(gè)將這些功能集中在一起的購物中心項目�！靶乱怀堑膶γ媸莿P德MALL，四周又有鱗次櫛比的寫(xiě)字樓和居民樓，如果新一城提高為印象城，這里或許將成為望京最大的購物中心�！辈贿^(guò)，這些只是王昀的美好暢想。
　　
　　如果樓上四層真的變?yōu)閷?xiě)字樓，新一城該何去何從？“如果真是這樣，我們只能把有限的經(jīng)營(yíng)面積做好，或許會(huì )考慮讓沃爾瑪搬到地下，縮小超市面積，這樣自營(yíng)面積可以大一點(diǎn)。1層~3層做零售，把檔次做得高一點(diǎn)、時(shí)尚一點(diǎn)，再引進(jìn)一些快時(shí)尚品牌，舍棄兒童游樂(lè )區，再加一部分餐飲，即使樓上做了寫(xiě)字樓，我們也要把新一城做好�！蓖蹶缹Α斗�裝時(shí)報》記者說(shuō)。