浙江桐鄉市，地處杭嘉湖平原腹地，自古是浙江省重要商埠之一。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的刺激，一時(shí)間專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零售商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般出現。
　　
　　該市有知名的烏鎮旅游景區，借助旅游概念及地理位置，不少開(kāi)發(fā)商招徠著(zhù)外地的商鋪投資者，并宣稱(chēng)投資商鋪“零風(fēng)險，年回報率不低于8%”。
　　
　　不過(guò)，近日在現場(chǎng)看到的卻是另外一番景象：店鋪門(mén)緊鎖、殘破的裝潢、商鋪柜臺上已滿(mǎn)是灰塵……
　　
　　炒鋪客表示，不光收不到租金，還要支付房貸。
　　
　　冷清的市場(chǎng)
　　
　　曾經(jīng)名噪一時(shí)，吸引了上海、江蘇、浙江投資者的桐鄉商鋪，如今卻變得異常冷清。
　　
　　5月4日，周六，桐鄉市客運中心東側的桐鄉中國鞋業(yè)皮革城空蕩蕩，商鋪緊閉，市場(chǎng)內已滿(mǎn)是塵埃�！爸苓吔ㄆ疬@么多市場(chǎng)，有些市場(chǎng)定位相同，都是皮革、鞋業(yè)，這個(gè)市場(chǎng)被擠倒了�！币幻�正在巡邏的保安人員話(huà)里似乎帶著(zhù)些抱怨。
　　
　　在桐鄉市客運中心四周，除了桐鄉中國鞋業(yè)皮革城，還分布著(zhù)桐鄉世貿中心、桐鄉國際蠶絲城等多家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這些市場(chǎng)面積少則一萬(wàn)平方米，多則十萬(wàn)平方米。
　　
　　與桐鄉中國鞋業(yè)皮革城相鄰的是桐鄉市世貿中心，同樣主營(yíng)鞋類(lèi)、箱包以及其皮革制品，而且規模更大，對外稱(chēng)打造“世界皮革直營(yíng)航母”、“中國最大的皮革集散地”，這家市場(chǎng)生意同樣并不理想。在桐鄉市世貿中心現場(chǎng)看到，不少商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)或在看報紙或在上網(wǎng)，整個(gè)市場(chǎng)很少看到消費者的身影。
　　
　　一位經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)自稱(chēng)本地人的老板稱(chēng)，旺季時(shí)生意也不是特別好，現在是淡季生意就更差，市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)戶(hù)如果是不是自供自銷(xiāo)，通過(guò)進(jìn)貨轉手再賣(mài)，難以收回各項成本。市場(chǎng)走的是旅游加購物的方式，消費者主要為外地的旅游人士，市場(chǎng)方設法通過(guò)旅行社等機構將旅客帶到這里來(lái)消費，如果沒(méi)有旅客，基本上就沒(méi)生意。
　　
　　在現場(chǎng)了解到，不僅在桐鄉市客運中心周邊的市場(chǎng)，而在其他板塊，如香港城、浙北旅游購物中心等，市場(chǎng)透露出來(lái)的景氣同樣冷清。
　　
　　生意冷清為何很多商戶(hù)還愿意堅守？記者與其中一經(jīng)營(yíng)商戶(hù)攀談了解到，主要緣于這里的商鋪都是零租金。
　　
　　該經(jīng)營(yíng)戶(hù)表示，市場(chǎng)方數次提出要交租金，但很多經(jīng)營(yíng)戶(hù)表示由于生意很清淡，一年的營(yíng)業(yè)額還不夠店鋪租金，一旦有租金，就立即搬走，市場(chǎng)方面提了好幾次最后都無(wú)果告終。
　　
　　泡湯的租金
　　
　　“包租15年，稅后年回報7%”，在這些冷清的市場(chǎng)背后，演繹的則是另外一種商業(yè)邏輯。
　　
　　根據互聯(lián)網(wǎng)上公開(kāi)的有關(guān)桐鄉中國鞋業(yè)皮革城的信息顯示，該市場(chǎng)采取的是返租模式，“包租15年,稅后年回報7%”。
　　
　　桐鄉世貿中心也承諾給購買(mǎi)商鋪的投資者前三年8%租金回報，第四年到第六年10%租金回報，前三年的租金收益，已經(jīng)通過(guò)返租的形式，從商鋪總價(jià)中扣除，該市場(chǎng)的總建筑面積達到了60萬(wàn)平方米。
　　
　　自稱(chēng)為中國第一蠶絲城的桐鄉國際蠶絲城，同樣用返租的方式吸引商鋪投資者。根據介紹，委托經(jīng)營(yíng)十年。包租5年，每年是原價(jià)的8%回報。
　　
　　桐鄉中國鞋業(yè)皮革城、桐鄉世貿中心、桐鄉國際蠶絲城等市場(chǎng)，通過(guò)高返租的方式對外出售，開(kāi)發(fā)商也將風(fēng)險轉嫁給了這些商鋪投資者。
　　
　　前不久陸續接到來(lái)自上海、杭州、臺州、江蘇等地投資者的反映，稱(chēng)他們于2008年至2011年期間，購買(mǎi)了由浙江厚源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的桐鄉香港城商鋪，隨后，另外一家名為浙江厚源商業(yè)發(fā)展有限公司與其簽訂了商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議。
　　
　　商鋪投資者出示的一份《桐鄉香港城商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》內容明確，管理時(shí)間段期間，甲方按時(shí)間段將租金支付給乙方，租金為每6個(gè)月支付一次，甲方應于每個(gè)半年租金支付時(shí)間段前十天向乙方支付租金。
　　
　　上述委托協(xié)議還顯示，商鋪每年的租金實(shí)現逐年增長(cháng)，如2011年為10804元，2012年為12154元，到了2016年，租金上漲至13504元。
　　
　　如今，香港城大部分商鋪已“人去鋪空”，涉及到的商鋪約一千多家�！白馄谶�沒(méi)有結束，租金現在已經(jīng)拖欠了一年多了，找他們，他們就說(shuō)沒(méi)有錢(qián)�！倍�桐鄉市住房和城鄉規劃建設局相關(guān)負責人向記者表示，政府也出面協(xié)調，但開(kāi)發(fā)商今日說(shuō)在長(cháng)沙，第二次說(shuō)在蘇州，難以聯(lián)系上開(kāi)發(fā)商。
　　
　　有業(yè)主表示，售后返租是當時(shí)香港城開(kāi)發(fā)商打出的重點(diǎn)銷(xiāo)售策略，在此策略的刺激下，香港城項目的銷(xiāo)售一路火爆。盡管當地的住宅價(jià)格在3000元～4000元，在這些誘人的宣傳攻勢下，這些商鋪的單價(jià)達到2.2萬(wàn)元左右，“相差五六倍”，“一些業(yè)主租金收不回，還要承擔每個(gè)月的銀行房貸”。
　　
　　有律師認為，國家相關(guān)法律明確規定，開(kāi)發(fā)單位不能承諾固定的租金回報，現在出現的普遍模式就是開(kāi)發(fā)商再注冊一個(gè)獨立的經(jīng)營(yíng)管理公司，由這家公司與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，如果經(jīng)營(yíng)不好，責任也只限于這家經(jīng)營(yíng)管理公司，同時(shí)開(kāi)發(fā)單位也將市場(chǎng)的招商風(fēng)險轉嫁到這些商鋪投資者身上。
　　
　　浙江省一知名的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司負責人則透露稱(chēng)，伴隨房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)高速發(fā)展，分布于上海、杭州及其周邊近郊的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型商鋪層出不窮。桐鄉聚集著(zhù)相當龐大的一批專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以及通過(guò)各種名頭打造的出來(lái)的“城”，規模少則10來(lái)萬(wàn)平方米，多則50萬(wàn)平方米，但這么大的市場(chǎng)競爭力卻沒(méi)有相匹配的人流量來(lái)支撐，勢必會(huì )產(chǎn)生“空城”。
　　
　　膨脹的風(fēng)險
　　
　　雖然桐鄉中國鞋業(yè)皮革城、桐鄉世貿中心、桐鄉國際蠶絲城等多家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)生意冷清，部分市場(chǎng)出現了空城，但新的市場(chǎng)仍在不遺余力在建造。
　　
　　在桐鄉國際蠶絲城二期部分已現市場(chǎng)雛形，盡管已于去年停建，但仍讓不少該市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)不解，定位相同，都是經(jīng)營(yíng)蠶絲產(chǎn)品，一期生意不行，為何要還建造二期？桐鄉國際蠶絲城二期建設項目審批公示牌顯示，項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，面積為32848.23平方米，項目通過(guò)規劃審批公示期為2013年3月份至竣工。
　　
　　關(guān)于桐鄉世貿中心，在一期的銷(xiāo)售展示中心對面，二期的市場(chǎng)及酒店正在熱火朝天的進(jìn)行當中，根據來(lái)自其售展中心的宣稱(chēng)資料稱(chēng)，二期將投資30億元，整個(gè)體量將達到41萬(wàn)平方米。同樣采取的返租模式，“前三年18%，一次性抵扣房款，4至12年保底回報，同時(shí)還享有政策的穩保障，項目采取統一運營(yíng)，統一招商、統一管理的經(jīng)營(yíng)政策，政府每年補貼幾千萬(wàn)的推廣費”。
　　
　　一期已出現“空城”，二期卻還要建，對于這其中的蹊蹺，桐鄉當地一企業(yè)人士則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這些市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的并不是市場(chǎng)，實(shí)際上賣(mài)的是商鋪，搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在桐鄉當地一些已經(jīng)成熟的市場(chǎng)，如濮院羊毛衫市場(chǎng)、崇福皮草市場(chǎng)，是先有市，再有場(chǎng)，而在這些不斷涌現的市場(chǎng)先是造了一大堆場(chǎng)所，然后通過(guò)冠以高投資回報將商鋪賣(mài)給投資者，同時(shí)通過(guò)鋪天的廣告、噱頭將商鋪價(jià)格炒高后，而開(kāi)發(fā)商則“撤離”了。
　　
　　實(shí)際上，就在桐鄉世貿中心二期建設與推廣的同時(shí)，目前正在對外融資，一款名為“浙江春天集團流動(dòng)資金貸款集合資金信托計劃的信托產(chǎn)品顯示，世貿中心二期的控股方浙江春天集團以出讓土地抵押，子公司提供擔保等增信措施募集共3.5億元（一期2億元，二期1.5億元），桐鄉世貿中心置業(yè)、桐鄉世貿中心以及實(shí)際控制人盧小豐及其配偶對本信托計劃到期足額兌付提供連帶責任擔保，用于補充其流動(dòng)資金。
　　
　　耐人尋味的是，在世貿中心二期誘人宣傳的同時(shí)，在其項目的入口處，由桐鄉市發(fā)改委（服務(wù)業(yè)發(fā)展局）、國土資源局、住建局、工商局等部門(mén)4月22日聯(lián)合發(fā)布了一份《關(guān)于桐鄉市世貿中心二期項目產(chǎn)權不可分割區域的公告》，該公告提示“投資有風(fēng)險，決策須謹慎”。